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广积粮,深挖河,碧桂园突围低杠杆时代

2019-09-05 22:17      点击:63

虽然,碧桂园未来发展潜力被机构与券商看好。但是,在此轮周期调整中,每个大型房企都意识到行稳方能致远。

因为布局较早,拥有拿地成本优势,未来伴随项目的逐步入市,碧桂园还会进入销量与利润持续释放期。

近半年来,碧桂园的土储与融资优势得到了资本市场的正向反馈。6月17日,在港交所上市12年、市值超2000亿港元的碧桂园入选入选“恒生中国企业指数”,即香港恒生国企指数。作为香港证券市场的一项重要指数,它目前包括包含H股、民企股及红筹股在内的50只成分股。此前碧桂园已经入选恒生中国25指数成份股、恒生综合指数及恒生中国内地100成份股等重要指数,显示出资本市场对这家行业龙头企业的规模增长、盈利能力、成长性和市场影响力的广泛肯定。

4月13日,广发证券于发布研报,认为碧桂园在三四线城市纵深拓展领先,布局兼顾广度、深度。在2015年-2017年,碧桂园项目数量平均扩张增速为85%,领先龙头平均水平,把握住了市场上行周期。布局上,以三四线为主阵地,分享了城镇化进程红利,同时15年产品升级又把握住了三四线消费升级机遇。此外,15年开始逐步加大一二线周边布局力度,且持续参与并巩固一二线城区市场,稳步优化土储结构。

目前,多元化转型已经是行业内共识。

强者恒强,弱者淘汰,这是此轮周期性调整给地产行业带来的最大变化。

2019年中报显示,碧桂园目前可售资源中,75%位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群,98%位于常住人口50万人以上的区域,94%位于人口流入区域。

评估一家地产公司可持续发展的能力,土储是核心。低成本的土地资源,超前于市场上涨周期的布局,都是缓冲楼市宏观调控的筹码。

4月11日,恒大增发的几十亿三年期美元优先票据,融资成本为9.5%左右;6月11日,融创发行的6亿美元三年期优先票据融资成本为7.25%。

融资成本构筑财务“护城河”

从目前房企前三甲“碧万恒”公布的数据来看,碧桂园营收超过万科600多亿元,而净利润增幅远超恒大。8月28日,恒大发布的2019年半年报显示,其股东净利润为149.2亿,同比降低51.6%。

但从碧桂园的中报表来看,其流动资金完全能覆盖到期负债。

目前碧桂园被惠誉、标普、穆迪三大国际权威信用评级机构看好,其中惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级, 标普及穆迪也分别给予碧桂园BB 及Ba1评级,评级展望均为稳定。

面对行业周期性调整,碧桂园早在2018年半年报时就宣布提质控速,杨国强认为,要做百年基业,就得放慢碧桂园发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。

今年2月,中央印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,计划把大湾区打造成世界第四大湾区,届时,香港、澳门、广州、深圳作为四大核心区域,经济、文化、楼市都将受益于政策红利。

半年报期内,碧桂园每股盈利人民币0.73元,同比增长21.7%。

但从中报来看,碧桂园的负债与现金流都比较健康。

如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相关多元化;恒大跨界进军新能源汽车;碧桂园做机器人、现代农业。

碧桂园土储全国均衡布局,优点在于,一个四线城市卖得不好, 真人电子游戏亏损也会被销量好的一二线城市对冲;缺点在于资金占用过大, 澳门电子游戏网址对现金流要求较高, 移动电玩城注册尤其房企融资环境趋紧的当下。

2016年,移动电玩城碧桂园与恒大双双重仓三四线拿地, 真人电子游戏由于抓准了棚改货币化政策的红利释放期,碧桂园2017、2018两年营收与利润大涨。

碧桂园董事局主席杨国强看好未来中国城镇化发展的前景,认为一二线居民有对好房子的追求,三四五线同样有,他希望碧桂园可以在全国范围内建老百姓买得起的好房子。

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来自人民法院公告网的数据显示,截至7月24日,2019年全国有274家房地产企业发布破产公告。

亿翰智库从2018年营收超30亿元的上市房企中筛选出100家样本房企测算,100家房企的平均净负债率为84.09%,其中最高的达到191.50%。

住宅地产营销大幅增涨最后一波大红利已近尾声,所有的开发商都不得不从现在开始思考,10年后怎么办?20年后谁才能活下去?

人口、经济、产业等是支撑房地产发展的根本因素。五大城市群的GDP占全国总量的一半以上,是我国房地产行业的主战场。其中,粤港澳大湾区已经成为业内兵家必争之地。

资金链一断,还债压力下,很多房地产商只能卖地求生,或者宣布破产。如曾经风光一时的华夏幸福、新城控股、泰禾地产等,目前都在为过去的激进布局买单。

现在,碧桂园的业务已经遍布中国内地31个省、自治区、直辖市、279个地级市、1235个县/镇区。

短期来看,监管控房价、去杠杆,禁止资金违规流入地产的决心不会动摇。

上半年,碧桂园流动资产净值约1598亿元,流动比率约为1.1,mg电子游戏网站与2018年12月31日一致。

上半年以来监管层再次强调,房地产行业占用信贷资源依然较多,要加强对高杠杆房企的融资行为监管,收紧房企的信托融资和海外发债。

融资大环境一旦改变,所有的地产企业都会受到影响,这时,银行、机构投资者就会格外偏爱稳健的企业。

从其拿地思路来看,碧桂园没有盲目出击三四线,而是一到五线均衡布局,并提前锁定未来拥有经济增长、人口净流入优势的区域。

2019年上半年,碧桂园一二线与三四线权益销售额比为39:61,而其目标是未来将这一比例扩大为44:56。

瑞银证券认为,2019年房地产销量将同比持平,其中一二线城市的销售将好于三四线城市,同时改善的购买意愿可能会给低线城市带来溢出效应需求,因此看好未来碧桂园的股价上涨空间。

碧桂园上半年融资成本为6.13%,在行业前十名房企中,处于低位。目前,行业的平均融资成本为8%左右。

两年来,“房住不炒”政策指向以及融资紧缩调控,不仅限制了房价与市场购房需求,也让开发商的现金流供给被断裂危机笼罩。

财报显示,截至6月30日,碧桂园上半年营收2020.1亿元,同比增涨52.3%,股东应占核心净利润159.8亿元,同比增长23.4%。

土储布局决定利润空间

碧桂园中报显示,截至2019年6月底,公司权益可售资源约1.76万亿元,另有潜在可售权益资源约1.025万亿元,可满足未来三到四年的销售量。

在碧桂园2018年年报中可以看到,其土地储备中,广东、江苏、安徽、浙江等省份分别占比24%、10%、6%、4%,合计高达44%,这四个省份正是粤港澳大湾区及长三角经济区所在的区域。

研报认为,碧桂园通过开发性价比高的住宅,为综合性城镇和城市提供增值服务,可以满足中国不断壮大的中产阶级的需求。而未来,这部分需求的增长潜力会支持公司业务持续性增长。

截至6月30日,碧桂园净负债率为58.5%,同比去年59.0%下降0.5个百分点,远低于行业平均水平。

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穆迪5月16日发布的研报称,碧桂园穿越周期的执行力,范围广阔的土储,以及国内最大开发商的地位,决定了这家公司拥有强劲的营销能力。

8月26日,碧桂园在港交所回购了1800万股,涉资1.725亿港元;27日,再次回购500万股,涉资5054.35万元。

进入2018年,棚改政策推进出现调整,由货币安置转为货币 住房安置,此后,随着“房住不炒”、“一城一策”等楼市调控政策的持续推进,三四线房价开始进入下跌周期。

中国房企最大特色是高负债经营,高营收背后往往意味着高杠杆、高风险。刚刚发布半年报的融创中国,2019年上半年,营收768.4亿元,同比增长64.9%,但净负债率却为205.88%,较2018年年底的149.39%上升56.49个百分点。

“给你一个五星级的家”,碧桂园的这句广告语从一线深入到了五线城市,甚至出现在海拔3000米以上的西藏。

美国权威金融媒体《巴伦》追踪的12家评级机构中,有7家给出最高的买入评级、2个为增持、1个持有、1个减持、1个卖出。平均目标价为14.83港元,比当前股价高出46.8%。

施然 / 文 康妮 / 编辑

而碧桂园的负债与现金流表现却一反行业常态,截至6月30日,碧桂园净负债率为58.5%,同比去年59.0%下降0.5个百分点,并连续三年年中净经营性现金流为正。

《财经》记者统计发现,近三年来,碧桂园一直是三家房企中,营收增长幅度最快的一家。2016-2018三年内,碧桂园营收上涨147%,而恒大和万科分别为121%、24%。

8月21日,碧桂园发布2019年半年报。此时距离全国房地产调控政策密集发布、碧桂园开始推行“提质控速,行稳致远”战略恰好一年。从财报来看,碧桂园能够在此轮行业周期性调整中略显从容,主要原因是其遍布全国的土储与相对低廉的资金成本。

拿对地是碧桂园逆周期增长的主要原因。

资本市场保持正向反馈

在第三方统计机构克而瑞研究中心近期发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单中, 碧桂园新增土地货值4254.4亿元,稳居行业第一。

几家重点布局三四线的房企也开始被市场唱衰。

但从碧桂园中报的表现来看依然坚挺。2019年上半年,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约2819.5亿元,权益合同销售面积3129万平方米。在此前克而瑞披露的《2019年1-6月中国房地产企业销售榜T0P200》数据显示,今年上半年,碧桂园更以3700亿元操盘金额以及约2800亿元的权益销售金额,双双位居行业第一。较高的销售速度意味着稳健的现金流。而且碧桂园上半年的利润和营收都实现了两位数的增长,利润可观意味着这家公司的营收增长不是靠挥泪大甩卖。

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